Управител на имоти - същност, задължения и отговорности.

 Управител на имоти се нарича лице, което е наето от инвеститор на недвижима собственост или от наемодател на жилищни площи с цел менажиране на ежедневните дейности, свързани с управлявания от него имот.

Неговите задължения и отговорности ще варират в зависимост от вида на имуществото, което управлява, от сумата, която получава и от условията на договора за управление, който е сключил за работата си. Ето седем от най-често срещаните задачи, за които обикновено отговаря един управител на имот:

• Поддръжка и ремонти

Всеки мениджър на имот има ангажимента да поддържа поверената му недвижима собственост чиста и безопасна за обитаване и експлоатация. Освен за запазването на безопасното и обитаемо състояние на имота, той е отговорен и за физическото му управление, включително за редовната му поддръжка и възникналите аварийни ремонти.

Поддръжката включва извършването на превантивни грижи за имота с цел запазването му в добро състояние. Той носи лична отговорност и може да се заеме с всичко сам или да наеме хора, които да се занимават с различни дейности, които включва поддръжката като например: унищожаването на вредителите, поправката на течовете, изхвърлянето на отпадъците, озеленяването на външното пространство, почистването на снега през зимата и т.н. Тази поддръжка има за цел да запази настоящите наематели доволни и да привлече нови.

Когато има проблем или нужда от ремонт, назначените управители на имоти трябва да решат проблема или да наемат някой друг, който има уменията да го направи. Те често разполагат с контакти, включващи голяма мрежа от надеждни водопроводчици, електротехници, дърводелци и други изпълнители, необходими за спецификата на работата.

• Наем

Справянето с проблемите относно наемите е едно от най-често срещаните задължения на всеки управител на имоти. Отговорностите му могат да включват някои от следните неща или всички заедно:

 - Определяне на наема - понякога един имотен управител е отговорен за определянето на правилната сума на наема, за да привлече наематели в имота. От него се очаква да познава пазара, на който се намира обекта и да е наясно с наемите на подобни имоти, които се намират в района.

 - Събиране на наема - често назначените имотни управители осигуряват оптималния паричен поток, като определят датата за събиране на парите всеки месец и строго прилагат такси при забавяне.

 - Регулиране на наемите - възможно е да се наложи един мениджър на имоти и да увеличава наема с фиксиран процент всяка година, в съответствие с индивидуалните държавни и / или общински закони. Възможно е също и да намали наема, ако прецени, че това е необходимо с цел запазване на настоящите наематели или запълване на вакантните места.

• Отговорности с наемателите

Много мениджъри на имоти имат отношение към управлението на наемателите в поверената им сграда. Те участват във всичко, включително:

 - Намирането на наематели - счита се, че назначените мениджъри на имот  са отговорни за попълването на свободните жилищни места. Те знаят къде да рекламират и какво да включат в обявите си. Те също така са наясно и какво привлича наемателите, така че могат да предложат съветите си, за да помогнат на собственика да направи някои успешни промени на имота.

 - Обслужване на договора за наем - това може да включва определяне на срока му и гарантирането, че документът разполага с всички необходими клаузи за защита на собственика, а също така включва и определяне на размера на изисквания депозит.

 - Проверка на наемателите - управителите на имоти трябва да упражняват последователен процес на проверка на настанените лица, включително текущи кредитни и криминални проверки, които могат да намалят шансовете на наемодателите да бъдат обвинени в дискриминация. Опитният управител на имоти е виждал стотици наематели, така че има по-добра представа как да избере подходящите квартиранти - онези, които ще плащат наема си навреме, ще останат по-дълго и ще създават по-малко проблеми.

 - Откликване на оплаквания и извънредни ситуации - сред услугите му влиза и реагирането при жалби от шум,  искания за поддръжка и има необходимите контакти, за да се справи бързо с извънредните ситуации, свързани с работата му.

 - Реагиране при необходимост от изгонване на наемател - когато квартирант не плати наема си или по друг начин наруши условията на договора, управителят на имота намира правилния начин да изглади нещата или да се заеме с отстраняването му.

 - Справяне с изнасянето - когато наемателят се изнесе, назначеният управител на имоти е отговорен за инспекцията на обекта, проверката за щети и определянето на това каква част от обезпечението ще бъде върната на наемателя. След като се освободи мястото, той е отговорен за почистването му, за поправката на всякакви повреди и за намирането на нов наемател.

• Отговорности, свързани с ръководство и надзор

Ако в имота има други служители, като портиер или охранителен и почистващ персонал, мениджърът на недвижимото имущество е отговорен да се увери, че те изпълняват качествено работата си. Той може по своя преценка да определя заплатите им и дори да ги уволни, ако не е доволен от тях.

Управителите често се наемат, за да се грижат за свободните имоти, за да могат собствениците им да са уверени и спокойни, че на територията им няма вандализъм и се извършва рутинна поддръжка. Те също така имат ангажимента да гарантират, че изпълнителите и майсторите завършват ремонтите и работата си своевременно.

• Познания относно правните отношения наемодател-наемател

Добрите мениджъри на имоти имат задълбочени познания за местните закони относно правилните начини за: сключване на договор за наем, управление на депозита за сигурност, прекратяване на договора, изгонване на некоректни наематели, както и какви са стандартите за безопасност на собствеността.

• Отговорност за водене на архив за направени плащания и приходи

Освен горепосочените задължения и ангажименти, добрият управител на имоти може да отговаря и за управлението на бюджета на сградата и за запазването на всички важни записи.

Мениджърът трябва да работи в рамките на зададения бюджет за сградата. При определени извънредни ситуации, когато обитателите или физическата структура са в опасност, той може да използва преценката си, за да поръча ремонтни дейности без да се притеснява за бюджета.

Ръководителят на собствеността трябва да води подробни записи относно имота. Това трябва да включва всички приходи и разходи; списък на всички инспекции, подписани договори за наем, искания за поддръжка,  оплаквания от всякакъв характер, описи на извършени ремонти, разходи за ремонтни дейности, разходи за поддръжка, събрани пари от наеми и застраховка.

• Отговорност за данъците

Мениджърът на имота може да помогне на собственика на поверената му недвижима собственост да разбере как да внася данъци за инвестиционния си имот. Той също така може да бъде упълномощен да плаща и данъци за имота.

Автор: Габриела Тодорова