Инвестиционна собственост с гарантирано висока оценка може да се купи, когато са взети в предвид четири основни фактора, които са важни за поддържането на висока цена на имота, а именно: локацията, направените подобрения, финансите и текущото състояние на пазара.
Оценка на местоположението на имота
Едно от най-важните неща за получаването на висока оценка при купуване на инвестиционна собственост винаги е била и ще бъде локацията. При оценката на потенциалния инвестиционен имот тя може да ви помогне да направите базирани предположения за възможността за запазването или повишаването на цената на имота през годините.
Когато обмисляте на какво местоположение да закупите имот за инвестиция, огледайте добре квартала, в който се намира и преценете добре следните фактори:
- Намира ли се близо до хранителни магазини, транспортни центрове, болници и училища?
- Какъв тип наематели ще искат да живеят там? (семейства с деца, възрастни хора, необвързани, студенти, средна класа и т.н.)
- Дали кварталът е стабилен, разширяващ се или е в състояние на упадък?
- В крайградска или в централна градска част се намира кварталът?
- Има ли достатъчно търсене на квартири или апартаменти в района?
- Има ли много свободни имоти или има повече ново строителство?
- Намира ли се близо до настоящото ви жилище – ако е далеч, ще трябва да поемете разходите за честото пътуване до там.
- Виждате ли възможност за растеж в района за в бъдеще? Например, ако предстои да се изгражда нова железопътна линия, която да го свързва с голям град или ако се премества нова фирма в района и се създават нови работни места, това може драстично да увеличи привлекателността на местоположението.
Оценяване на необходимостта от ремонтни дейности и освежаване
Запитайте се от какви ремонти смятате, че се нуждае мястото и доколко може да си позволите подобряване на инвестиционния имот. Искате ли обект, който се нуждае просто от свеж пласт боя и нов килим или нямате нищо против да се заемете с по-основно обновяване, което да включва ново ВиК, електричество, подмяна на подове, стени и т.н.
След това преценете дали можете да си позволите разходите за желаните ремонти и подновявания. Цената на ремонтите ще варира значително в зависимост от това дали сте в състояние да се справите сами с тях или трябва да наемете някой друг, на когото да платите.
Вашият бюджет за материали и изработка на реконструкциите също ще се различава значително в зависимост от това дали ремонтирате дом от един милион лева или от петдесет хиляди.
Друго общовалидно правило, което е добре да вземете в предвид гласи, че ремонтите винаги струват повече, отколкото е планирано. Ако наемате изпълнител за две седмици работа, това често се превръща в проект за четири или повече от предвидените седмици. Дори, ако ремонтирате сами, разходите могат да се увеличат повече от предвиденото.
Например: Планирате да поставите нова суха стена в стаята с материали на стойност 100 лева. Когато отваряте стените, откривате вътре заразяване с термити и необходимостта не само да ги унищожите, но и да реконструирате стените. Неочакваните разходи веднага ще се увеличат бързо.
Бъдете подготвени не само за по-висок бюджет за строеж, но и за плащане на допълнителни разходи за финансиране, наречени "меки разходи", а също така да плащате ипотеката, имуществените данъци и застраховката върху свободния имот, докато тези допълнителни ремонтни работи бъдат завършени.
Оценяване на финансовите данни на имота
Преди пристъпване към купуване на инвестиционна собственост определете бюджета си, а след това си задайте следните въпроси:
- Колко пари можете да вложите в тази инвестиция?
- Ако ще имате нужда от допълнителни средства, откъде ще успеете да ги получите?
- Каква сума можете да си позволите да загубите?
- Ако се наложи да теглите кредит, какво ще бъде месечното ви ипотечно плащане и лихвения процент?
- Вижте каква е стойността на имота и изчислете нетния оперативен доход за имота. Обърнете внимание на следните неща:
- Каква е стандартната норма на наличие на вакантно място за района, в който се намира недвижимата собственост?
- Колко ще ви струват разходите за поддръжката?
- Какъв е прогнозният наем за имота, който бихте могли да получавате като приход всеки месец?
- Колко ще плащате годишно за данъци?
- Какво би ви струвала застраховката?
- Какви са цените на сходните жилища в района? Независимо дали купувате имот, който имате намерението да отдавате под наем или предпочитате да закупите къща в лошо състояние и на ниска цена, от която да спечелите, след като я реновирате и препродадете с висока надценка, вие ще искате да се уверите, че не плащате прекалено много за имота. Именно по тази причина ще трябва да проучите как вървят цените на имотите с подобни характеристики в района.
Оценяване на инвестицията на фона на текущия пазар
Опитите да се купи инвестиционна собственост по време на рецесия няма да бъдат най-лесното начинание. В условия на рецесия, закупуването на имот, предназначен да бъде отдаван под наем на наематели, може да е по-добър залог за успех. Трябва да погледнете каква е тенденцията на пазара на недвижими имоти към момента и при необходимост съответно да коригирате вашия план. Ако купите имот и имате пари, за да го задържите няколко години, докато го препродадете с печалба, то тогава това като цяло може да се окаже добра инвестиция.
Друго нещо, за което трябва да се внимава, когато се купува инвестиционен имот, е стойността му за препродажба. Високо желаните активи са тези, които могат лесно да бъдат закупени и продадени независимо от състоянието на пазара. Те винаги са търсени. Мислете за тях като за необходими неща, например като за хляб и вода.
Хората не се нуждаят от къща с вграден басейн, десет спални, тенис корт и кино зала. Те се нуждаят предимно от къща с чиста баня и стабилен покрив. Когато искате вашата инвестиционна собственост да изглежда привлекателна за възможно най-много хора, тогава обмислете нещата така, че да имате потенциално най-голям брой бъдещи наематели и купувачи, заинтересувани от такъв вид собственост.
Автор: Габриела Тодорова
Редактор: Виктория Радева
