Инвестиционна собственост с гарантирано висока оценка може да се купи, когато са взети в предвид четири основни фактора, които са важни за поддържането на висока цена на имота, а именно: локацията, направените подобрения, финансите и текущото състояние на пазара.

Оценка на местоположението на имота

Едно от най-важните неща за получаването на висока оценка при купуване на инвестиционна собственост винаги е била и ще бъде локацията. При оценката на потенциалния инвестиционен имот тя може да ви помогне да направите базирани предположения за възможността  за запазването или повишаването на цената  на имота през годините.

инвестиция-в-имот

Когато обмисляте на какво местоположение да закупите  имот за инвестиция, огледайте добре квартала, в който се намира и преценете добре следните фактори:

  • Намира ли се близо до хранителни магазини, транспортни центрове, болници и училища?
  • Какъв тип наематели ще искат да живеят там? (семейства с деца, възрастни хора, необвързани, студенти, средна класа и т.н.)
  • Дали кварталът е стабилен, разширяващ се или е в състояние на упадък?
  • В крайградска или в централна градска част се намира кварталът?
  • Има ли достатъчно търсене на квартири или апартаменти в района?
  • Има ли много свободни имоти или има повече ново строителство?
  • Намира ли се близо до настоящото ви жилище - ако е далеч, ще трябва да поемете разходите за честото пътуване до там. 
  • Виждате ли възможност за растеж в района за в бъдеще? Например, ако предстои да се изгражда нова железопътна линия, която да го свързва с голям град или ако се премества нова фирма в района и се създават нови работни места, това може драстично да увеличи привлекателността на местоположението.
  • инвестиция-в-имот

Оценяване на необходимостта от ремонтни дейности и освежаване

Запитайте се от какви ремонти смятате, че се нуждае мястото и доколко може да си позволите подобряване на инвестиционния имот. Искате ли обект, който се нуждае просто от свеж пласт боя и нов килим или нямате нищо против да се заемете с по-основно обновяване, което да включва ново ВиК, електричество, подмяна на подове, стени и т.н.

След това преценете дали можете да си позволите разходите за желаните ремонти и подновявания. Цената на ремонтите ще варира значително в зависимост от това дали сте в състояние да се справите сами с тях или трябва да наемете някой друг, на когото да платите.

Вашият бюджет за материали и изработка на реконструкциите също ще се различава значително в зависимост от това дали ремонтирате дом от един милион лева или от петдесет хиляди.

Друго общовалидно правило, което е добре да вземете в предвид гласи, че ремонтите винаги струват повече, отколкото е планирано. Ако наемате изпълнител за две седмици работа, това често се превръща в проект за четири или повече от предвидените седмици. Дори, ако ремонтирате сами, разходите могат да се увеличат повече от предвиденото.

инвестиция-в-имот

Например: Планирате да поставите нова суха стена в стаята с материали на стойност 100 лева. Когато отваряте стените, откривате вътре заразяване с термити и необходимостта не само да ги унищожите, но и да реконструирате стените. Неочакваните разходи веднага ще се увеличат бързо.

Бъдете подготвени не само за по-висок бюджет за строеж, но и за плащане на допълнителни разходи за финансиране, наречени "меки разходи", а също така да плащате ипотеката, имуществените данъци и застраховката върху свободния имот, докато тези допълнителни ремонтни работи бъдат завършени.

инвестиция-в-имот

Оценяване на финансовите данни на имота

Преди пристъпване към купуване на инвестиционна собственост определете бюджета си, а след това си задайте следните въпроси:

  • Колко пари можете да вложите в тази инвестиция? 
  • Ако ще имате нужда от допълнителни средства, откъде ще успеете да ги получите?
  • Каква сума можете да си позволите да загубите? 
  • Ако се наложи да теглите кредит, какво ще бъде месечното ви ипотечно плащане и лихвения процент?
  • Вижте каква е стойността на имота и изчислете нетния оперативен доход за имота. Обърнете внимание на следните неща:
  • Каква е стандартната норма на наличие на вакантно място за района, в който се намира недвижимата собственост?
  • Колко ще ви струват разходите за поддръжката? 
  • Какъв е прогнозният наем за имота, който бихте могли да получавате като приход всеки месец?
  • Колко ще плащате годишно за данъци?
  • Какво би ви струвала застраховката?
  • Какви са цените на сходните жилища в района?  Независимо дали купувате имот, който имате намерението да отдавате под наем или предпочитате да закупите къща в лошо състояние и на ниска цена, от която да спечелите, след като я реновирате и препродадете с висока надценка,  вие ще искате да се уверите, че не плащате прекалено много за имота. Именно по тази причина ще трябва да проучите как вървят цените на имотите с подобни характеристики в района.

инвестиция-в-имот

Оценяване на инвестицията на фона на текущия пазар

Опитите да се купи инвестиционна собственост по време на рецесия няма да бъдат най-лесното начинание. В условия на рецесия, закупуването на имот, предназначен да бъде отдаван под наем на наематели, може да е по-добър залог за успех. Трябва да погледнете каква е тенденцията на пазара на недвижими имоти към момента  и при необходимост съответно да коригирате вашия план.  Ако купите имот и имате пари, за да го задържите няколко години, докато го препродадете с печалба, то тогава това като цяло може да се окаже добра инвестиция.

Друго нещо, за което трябва да се внимава, когато се купува инвестиционен имот, е стойността му за препродажба. Високо желаните активи са тези, които могат лесно да бъдат закупени и продадени независимо от състоянието на пазара. Те винаги са търсени. Мислете за тях като за необходими неща, например като за хляб и вода.

инвестиция-в-имот

Хората не се нуждаят от къща с вграден басейн, десет спални, тенис корт и кино зала. Те се нуждаят предимно от къща с чиста баня и стабилен покрив. Когато искате вашата инвестиционна собственост да изглежда привлекателна за възможно най-много хора, тогава обмислете нещата така, че да имате потенциално най-голям брой бъдещи наематели и купувачи, заинтересувани от такъв вид собственост.