Препродажба на имот – 3 ключови стъпки към успеха.

 Препродажба на имот е тип инвестиране в недвижима собственост, което може да бъде чудесен начин за печелене на пари. Постигането на успех при използването на този метод обикновено е комбинация от умения, задълбочен анализ и проучване, макар че някои постигат завиден успех и само с късмет.

Процесът по препродаване на имот включва  купуване на къща с намерението да се продаде, желателно бързо, с цел печалба. Това не е дългосрочна стратегия за купуване и задържане. Продажбата на недвижим имот за повече, отколкото е закупен не означава непременно, че ще се генерира голяма печалба или поне не всеки път.

Например, ако купите къща за 100 000 лева и я ремонтирате и обновите за 20 000 лева, може да я продадете за 110 000 лева, което ще е повече от сумата, която сте дали за нея, но всъщност ще загубите пари, когато вземете предвид разходите за обновяване, както и допълнителните разходи за притежаването на имота и за продажбата му.

Най-често срещаният вид имот за препродаване е апартамент или еднофамилна къща. Въпреки това, почти всеки тип недвижим имот може да бъде обърнат за печалба. Това включва:

 

• Имоти под наем – обновяване на пространството, за да отговаря на специфични нужди, като например като ресторант, салон или общ магазин; 
• Многофамилни къщи –  възможностите за обръщане включват обновяване на съществуващите стаи или добавяне на допълнителни единици, които да направят имота по-ценен за бъдещите купувачи; 
• Смесено ползване на имота – това може да включва ремонти или допълнения към търговски площи, жилищни пространства или и двете; 
• Земя – това включва преминаване през процеса на зониране, за да бъде одобрена за специфична употреба, като жилищни или търговски обекти. Получаването на разрешението за зониране може да бъде дълъг процес, в зависимост от това колко бързо и лесно  работи  отдела по строителството в града.

Ето кои са трите основни ключови стъпки, които могат да доведат до успешно превъртане на имот:

Купуването на правилната цена

Тъй като печалбата се получава от самата препродажба на имот, няма значение доколко добре се обновява той.  Ако отделите твърде много пари за ремонтни дейности и преустройство от самото начало, ще бъде много по-трудно да се реализира печалба.

Като начало ще трябва да определите за колко можете да си позволите да закупите имота, за да направите печалба.

Първото нещо, което трябва да направите, е да определите стойността на имота след ремонтите и подобренията. Това е цената, която смятате, че  ще ви струва, след като приключите всички ремонти по жилището.

Ще се наложи да направите справка с цените на наскоро продадените имоти в района за сравнение. Докато разглеждането на съпоставими материали не е точна наука, това ще ви помогне да получите реална представа за стойността на жилището към момента.

Ако продаваният от вас дом е четири спални, две бани, гараж и двор, например, вие ще искате да погледнете къщите с подобен размер, които са продадени през последната година. Ще трябва да направите корекции за някои фактори като например:

• Качество на обновяването – погледнете материалите, използвани при обновяването. Това ли е, което настоящият купувач ще търси?
• Местоположение – някои райони на града са по-добри от други – по-добър училищен квартал, по-тиха улица, по-голяма близост до болница, гара, летище, търговски центрове, паркове и т.н.
• Размер на парцела – по-големите парцели ще бъдат по-ценни.
• Удобства – домът разполага ли с централна климатизация, вътрешен басейн,  мазе, гараж, таванска стая или  модерни електроуреди?
• След като разгледате сравнимите имоти, ще трябва да можете да излезете с редица неща, които ще оскъпят стойността на жилището, след като сте завършили реновирането му. Това е стойността след възстановяването.

За да купите имота на правилната цена, трябва да определите колко пари смятате, че ще похарчите за него. Тук спадат:

• Загуба на разходи за покупка – това включва застраховка на собствеността, домашни инспекции, адвокатски хонорари, проучвания, банкови такси, такси за записване: актове и ипотеки;
• Разходи за строителство – разрешения, материални разходи, разходи за труд и други;
• Застрахователни плащания, данъци, плащания по заеми, възможни разходи за комунални услуги;
• Заключителни разходи за продажба – такси за адвокат, евентуално такса за прехвърляне на имота, комисионна за недвижимо имущество, такси за записване и т.н. 

Вероятно няма да преминете през цялата работа и риска от превъртане на недвижима собственост, за да направите малка сума от сделката. Ето защо трябва да определите идеалната цел за печалба. Когато всичко е казано и направено, колко бихте искали да направите за себе си? Знаейки точно колко искате да спечелите, ще ви помогне да определите цената, на която можете да си позволите да купите дома.

Трябва също така да сте наясно, че може да се наложи да плащате данък върху печалбата за всяка печалба, която реализирате.

След като сте определили стойността след ремонта за имота, приблизителните разходи, свързани с обновяването на имота и колко пари искате да направите, можете да определите максималната сума, която сте готови да платите за имота. Тя може да се изчисли по формулата:

стойността след ремонта – разходи – мотивация на печалбата = идеална цена за покупка

Това е точката, в която да направите офертата си и да се надявате, че тя ще бъде приета. Вие сте преминали през много работа, за да стигнете до тази цифра, така че не се влияйте от брокерите, които вероятно ще ви казват, че ако увеличите офертната си цена, имотът ще е ваш. Всеки лев, който плащате повече за имота, е лев от потенциалната печалба, която губите.

Бързото изнасяне

Целта на цялото обръщане на недвижими имоти е да се реализира печалба и това да се направи  възможно най-бързо. Всеки добър инвеститор знае, че на пазара на недвижими имоти всичко може да се обърне за минути. Има определен брой фактори, които могат драматично да намалят стойността на вашата собственост. Те включват:

• Слаба икономика – когато икономиката се срине, това засяга и цените на жилищата. По-малко хора ще могат да купуват домове, а онези, които искат да харчат, ще търсят имоти за по-малко пари. 
• Увеличаване на лихвените проценти – когато лихвените проценти са високи, хората не могат да си позволят да харчат толкова за дома си. Това автоматично намалява тяхната покупателна способност, защото месечните ипотечни вноски ще бъдат по-високи. Тъй като лихвените проценти се покачват, цените на жилищата ще спадат, за да коригират намалението на покупателната способност.
• Промяна на сезоните – покупката на жилища се увеличава през летните месеци, когато децата не са на училище. Често семействата искат да се преместят преди да започне новата учебна година. Ако не сте в състояние да препродадете имота си в началото на пролетта  и лятото, можете да свършите  с разход от много пари.
• Екологични проблеми – повишените нива на химикали в почвата, електрическите линии, които се изграждат в задния ви двор или тръбопровода, минаващ през града, ще затруднят продажбата на вашия дом на най-високата възможна цена.
• Природни бедствия – никой не може да контролира Майката Природа. Ураганите, наводненията и горските пожари могат да разрушат районите, като оставят цените на жилищата в района ниски. 
• Нисък рейтинг на училищата и висшите учебни заведения – Ако оценката на училищната или университетската система намалее, градът и кварталът, в който сте купили имот за препродажба ще стане по-малко желателен за потенциалните купувачи.

 

  

Помощниците в сделката

За успешната и бърза препродажба на имот имат значение както правилната цена, така и целият екип от хора, които по някакъв начин участват в сделката. Наемането на неподходящ или некомпетентен изпълнител, дизайнер или агент по недвижими имоти може бързо да превърне цялата идея на инвестицията с цел препродажба и печалба в пълен провал. В идеалния случай ще имате екип от доверени лица на място, с който ще подготвите всичко преди да го обявите за продан, за да не губите време. Ето кои са някои от ключовите фигури, които не трябва да подценявате:

• Интериорен дизайнер

Ако ще наемете дизайнер за вашия ремонт, трябва да се уверите, че той е запознат с района и с нещата, които се харесват и търсят в него. Последното нещо, което искате да направите, е да подобрявате след него. Не всеки дом се нуждае от скъп мрамор и от подове от твърда дървесина. Можете да направите страхотни пари с използването на великолепен план и чист дизайн. Кухните и ваните продават домовете, но повечето купувачи няма да знаят разликата между кранчето от 40 и от 4 лева.

Познаването на пазара също ще помогне да се определи какъв вид купувач ще търси да закупи недвижима собственост в този район, в който продавате. Дали районът привлича много необвързани, младоженци, млади семейства с малки деца, установени семейства или възрастни без деца? Това ще помогне да се определи най-добрият подход към обновяването.

• Изпълнители

Тук спадат  електротехници, водопроводчици, бояджии, майстори на дограма и покрив и всеки друг, от когото може да се нуждаете за подобряването и ремонтирането на обекта. Най-разумно би било в началото да получите няколко оферти, за да използвате услуги на най-добрата цена, но също така ще бъде добре да проверите данните, защото най-добрата цена не винаги означава най-качествено свършената работа. Ниската цена в началото може да ви впечатли, но след време да се наложи да загубите повече време и пари, опитвайки се да оправите лошата работа на изпълнителя.

Уверете се, че изпълнителят на съответната задача е наясно с необходимите разрешителни, които трябва да бъдат взети за ремонтните работи, да знае колко време се обработват разрешителните, има ли някакви проблеми със зонирането, които трябва да бъдат одобрени. Подобни проблеми могат да забавят работата в продължение на месеци, а това бързо да намали потенциалната ви печалба.

Имайте в предвид, че изпълнителите са известни с това, че "подценяват" колко време ще отнеме една работа. Уверете се, че имате установен определен краен срок с изпълнителя, в който той трябва да завърши работата по начина, по който вие искате. Трябва също да включите фонд за непредвидени разходи в бюджета си за нещата, които не са завършени навреме.

• Брокери на недвижими имоти

Вземете решение дали ще използвате услугите на агенция за недвижими имоти или сами ще се ангажирате с цялата препродажба на имот. Ако ще продавате с брокери, не забравяйте за тяхната комисионна при продажбата, която в крайна сметка ще намали печалбата ви.

Когато изберете да работите с агент по недвижимо имущество, трябва да сте сигурни, че той познава добре пазара, в който се опитвате да продадете жилището. Дори, ако сте работили с него в миналото, той може да се окаже не сред най-подходящите избори конкретно за този пазар.

Много брокери просто се интересуват от извършването на бърза продажба и не  продават жилището непременно за най-високата цена. Уверете се, че сте направили свои собствени проучвания и че се чувствате комфортно със сумата, която той смята, че можете да получите за дома. Искате бърза продажба, но също така не желаете да оставяте твърде много пари на масата, нали?

Автор: Габриела Тодорова

Редактор: Виктория Радева