Преотдаване на апартамент за нощувки.

 Възможността за преотдаване на апартамент за нощувки от наемателите съществува, макар последната дума в решението да остава за собственика на жилището. Причините са това решение биха могли да бъдат съображения като свободна неизползваема стая в жилището, временно отсъствие на квартирантите от предплатената вече квартира или други обстоятелства. Допускането на нови хора без предварителното уведомяване на наемодателя не е добра идея, тъй като дори да успеят да го прикрият за известно време, рано или късно нещата ще излязат наяве и последствията биха могли да ги оставят на улицата преди да успеят да си намерят нов подслон. Положението е такова, че ако бъдат хванати неподготвени на място, ще разрушат всякаква готовност за преговори, която потенциално биха имали, а ако се опитат да започнат разговора, след като са били уловени в момент на измама, шансовете им да получат  разрешение ще бъдат драстично по-ниски. Ето защо, нещата трябва да бъдат направени по правилния начин.

Когато наемателите решат, че могат да настанят нови лица в имота, за който ежемесечно плащат наем с предплата, е редно да поискат позволението на хазяина, преди да настанят някой непознат под покрива на неговата недвижима собственост. Независимо от предтекста на решението им и съществуващите условия, при които те като домакини биха преотстъпили своето жилище под наем на някой друг за временно ползване е редно да получат разрешение за това от своя наемодател.

Разговорът относно отдаване на апартамент за нощувки между настоящите квартиранти и наемодателите може да бъде дълъг и напрегнат, а накрая дори и да не завърши с консенсус. Това е и причината много често наемателите да се занимават с преотдаване на нает имот зад гърба на хазяите си. Ироничното в тази ситуация е това, че би могло да се окаже, че те са отворени към тази опция и нямат нищо против, а цялото криене в крайна сметка е било напразно натрупване на стрес. Но това няма как да бъде установено, преди въпросът да се дискутира, нали?

Договаряне с наемодателя

Самото договаряне на разрешение трябва да се направи почтено, макар че има някои похвати, които биха могли да убедят по-лесно хазяина да даде съгласието си за преотдаване под наем и да се почувства сигурен, че ще получи търсената от него сума, като запази доброто състояние на имота си, а за него това е от основно значение. Ето кои са начините да се получи разрешението от стопанина на апартамента, които специалистите препоръчват като съвети да се използват по време на обсъждането за преотдаване на недвижим имот.

За да бъдат убедителни в аргументите си и да получат нужното им разрешение, наемателите е препоръчително на първо място да се поставят на мястото на собственика на жилището и да се запитат какво би ги притеснило в идеята за преотдаване на апартамент. Те не биха имали шанса да преговарят с наемодателя си, ако не разбират позицията му. Трябва ясно да разберат уникалният начин, по който той вижда ситуацията, кои са нещата, които оказват влияние върху решенията му и как гледа на своята собственост. А ето как точно наемодателите виждат своите дългосрочни имоти под наем (имоти, които са с по договори по 1, 2 и повече години) като нисък риск и непретенциозен източник на доходи. Макар повечето от тях да правят много пари от отдаване на недвижими имоти под наем, а други да получават само странични доходи от това, има едно нещо, което е непроменливо и за двата варианта, а това е, че наемодателите виждат дългосрочния доход от наем като малък риск.

Определяне на инвестицията

Представяйки си, че е собственик на имот, който е положил много усилия, за да го обнови, а също така вече е подписал договор с първия си наемател за срок от 2 години, наемателя би могъл да разбере от гледна точка на наемодател, че независимо дали е от добрите хазяи, които активно помагат  на наемателя да се наслаждава на престоя си или, ако все още инвестира в имота си,  той така или иначе ще получава същата сума пари от наем всеки месец за срока на договора. Логично е да не вижда необходимостта от инвестиране на  много време и енергия в апартамента, тъй като го вижда като дългосрочен поток от фиксирани доходи. Всяко допълнително усилие, изразходвано за отдаване под наем, често може да се разглежда като загуба на време. Най-лошият сценарий за един наемодател е да загуби наемател или да претърпи имуществени щети. Но все пак квартирантите биха могли да се сменят, а застраховката да покрие имуществените щети.

От въображаемата позиция на собственик на жилище, наемателят следва да си представи как неговият квартирант се доближава до него и пита дали може да позволи на голям брой непознати да влизат и да излизат от неговото пространство за негова собствена печалба. В този момент недвижимата собственост моментално излиза от графата  "нисък риск и скромен доход" и влиза в неудобната графа "висок риск и скромен доход". Ето тук е критичната точка за преотдаване на недвижим имот за нощувки или за по-дълъг срок, която безпокои наемодателите, а причините да вижда нещата като по-рисковани са няколко.

Съобразяване и предотвратяване на проблеми

На първо място те са задължени да имат застраховки като собственици на жилището, които покриват всичко, което може да се обърка. Застраховката на собствениците на жилища ще отхвърли всички искания в случай, че се установи, че мястото е отдадено под наем като бизнес. Може да се случи и нещо още по-лошо - да  се отмени застраховката изцяло. По този начин цялата сграда би пострадала заради незаконните действия, извършвани в нея. И не би имало смисъл да се поема целия риск, без да има потенциален възход.

Освен това на много места краткосрочните наеми под формата на преотдаване на апартамент са незаконни и могат да бъдат обект на глоби, ако бъдат уловени.  Също така съществува потенциална опасност от нанасянето на недобросъвестни гости, които причиняват щети на имуществото, тормозят съседите или причиняват кражби. При много малко обстоятелства, наемодателят ще е съгласен за преотдаването на апартамента му без да получи поне нещо в замяна.

След като вече е наясно е гледната точка на наемодателя си, квартиранта, които има намерение за отдаване на апартамента за нощувки  може да си състави план за действие. С цел да получи така желаното одобрение за идеята му, той трябва да бъде подготвен да промени  уравнението в съотношението на риск към доход за хазяина си. Това не означава непременно да плаща по-висок наем, но в много случаи това е всичко, което е необходимо.

Въпроси

Има няколко основни точки, които трябва да се вземат в предвид преди да се повдигне въпроса за преотдаване на апартамент за нощувки или месечен подслон. Въпросите,  на които всеки наемател трябва предварително да си отговори са следните:

• Контролиран ли е наема
• От колко време съм наемател
• Добър квартирант ли съм
• Споделям ли апартамента с други наематели, които  биха могли да бъдат засегнати от решението
• Има ли наемодателят множество имоти под наем
• На каква възраст е хазяинът и дали е чувал за варианти като преотдаване на апартамент
• Колко бързо смятам, че може да се намери нов дългосрочен наемател? Дали това е желан обект за отдаване под наем?

Намирайки отговорите на тези въпроси, всеки сам може да прецени положението си. Квартирантите, които се намират в силна преговорна позиция са онези, които са наематели от дълго време, които имат добри отношения с хазяите си, а те от своя страна притежават няколко имота. Трябва да се вземе в предвид и това, че колкото е по-лош пазарът на наемите на недвижимите имоти - толкова е по-добра  позицията на наемателя.

Какво да се предложи

Квартирантите в силна позиция вероятно биха получили желаното "Да" срещу няколко компромиса от тяхна страна. На онези, които се намират в слаба позиция,  може да им отнеме повече време и малко креативност, но не трябва да се отказват. Важно е да са наясно какво да им предложат и как да успокоят притесненията им.

Освен всичко изброено до тук, има още нещо, което трябва да се обмисли добре и то е: какво би могъл да предложи квартиранта на своя наемодател. Ако става въпрос за приходи, то той би могъл да предложи да удължи срока на договора си за наем, да предложи да плати още под формата на процент от получените средства, предоставени от новия наемател или да предплати за няколко месеца. Погледнато от рисковата страна, притесненията могат да се тушират с предложения от сорта на ограничаване на наемите до определено време и определени групи, вмъкване на промяна в договора за наем с гарантиране на покритие за определени щети, увеличен размер на депозита или присъствието на настоящия квартирант, докато новия обитава само една от стаите.

Подход в разговора с хазяина

Когато настъпи моментът да се повдигне въпроса за преотдаване на апартамент, съществуват два начина, по които би могъл да започне разговора. Единият, разбира се, е директният, който е препоръчителен за наемателите, които са в близки отношения с хазяина си. Препоръчително е в случая да се започне темата под формата на диалог, а не като бизнес предложение. Нещата не трябва да изглеждат прекалено сложно, тъй като наемодателят ще се обърка от прекалено многото информация, която не може да разбере. Чрез задаването на въпрос относно мнението му той не бива подвеждан за конфронтация и се отваря разговор, който просто се отнася до това, което знае и мисли по темата. Ако бъдат установени погрешна нагласа или вяра в заблуди, митовете биха могли да бъдат разсеяни и обяснени по нов начин. В разговорът би било добре да се повдигнат два въпроса: да се разгледа възможността за преотдаването на квартирата, като първо се изслуша мнението на хазяина с уважение и да се докаже, че има сериозна причина, поради която и двете страни ще бъдат заинтересовани от идеята за преотдаване на апартамент. На квартиранта това ще помогне да плаща наема и сметките си или да подобри живота си по някакъв начин. Ако това все още изглежда рисковано за наемодателя, то допълнителни аргументи и желание за компромиси биха могли да наклонят везните.

Има и още един последен коз в случай, че всичко до тук не проработи и хазяина все още не е възхитен от идеята за преотдаване на апартамент. Тук на помощ може да се включи неговият правен съветник. Повечето наемодатели имат правен съветник, с когото работят по договори, застраховки, права на обитателите и др. Ако наемателят се  свърже с него и го запознае със случая, той от своя страна е задължен да представлява най-добрите интереси на наемодателя. Много по-трудно е един хазяин да каже "Не", когато неговият собствен правен съветник му казва, че това е законно и може да работи в негова полза.

Автор: Габриела Тодорова

Редактор: Виктория Радева