Договор за управление и отдаване под наем на недвижим имот се сключва между възложител (лицето, отдаващо имота) и управител (брокер/лице, представляващо агенция за недвижими имоти). С този договор управителят се задължава да управлява от името на собственика на недвижимата собственост имота му за негова сметка срещу определено възнаграждение.
Управлението на имота може да включва дейности като предоставяне на съдействие и представителство при възникване на спор с наемателя, търсене на наематели, сключване на договор за наем за определен период, контрол относно плащането на битовите сметки от наемателя, представителство във връзка с етажната собственост, събиране на наемната цена и внасянето и по моя сметка или изплащането и на място в офиса на брокера и други.
Управителите на имоти могат да бъдат актив за инвеститорите в недвижима собственост, но ако не са избрани мъдро, могат да работят и в ущърб на интересите им. Преди да можете да решите, дали наемането на управител на имоти е точно за вас, първо трябва да разберете какво представлява човекът на тази позиция. Отговорностите му ще варират в зависимост от отделния мениджър и колко сте готови да му платите за услугите. Възнаграждението, обикновено се определя като процент от наемната цена.
За съжаление, не всички мениджъри на имоти са добри в това, което правят. Дори добрите сред тях могат да бъдат добри само при управлението на определени типове имоти. Например, управител на имоти, който има чудесни отзиви за управление на жилищни сгради, може да не е най-подходящият за вашия семеен дом, защото вашият дом може да бъде нисък приоритет за този мениджър. Ето защо трябва да направите проучване, за да сте сигурни, че ще намерите най-подходящия за вашата инвестиция.
Когато наемете управител на имоти е препоръчително внимателно да прегледате договора си за управление. Трябва да сте сигурни, че разбирате както отговорностите на управителя, така и отговорностите си като наемодател, за да сте уверени, че сте защитени, ако мениджърът не изпълни задълженията си. Независимо от това, което ви е казано устно, писменият договор е това, с което ще бъдете обвързани. Ето шест основни части от договора, на които трябва да обърнете специално внимание:
Услуги и такси
Първата основна част от договора за управление, която трябва да разберете добре, са услугите, които управителят на имота се е съгласил да изпълни и колко ще ви таксува за тези услуги. Трябва да сте на ясно какви услуги са включени в таксата за управление, какви услуги могат да се извършват срещу допълнителна такса и какви услуги няма да бъдат изпълнени при никакви обстоятелства.
Включени услуги: Таксата за управление е най-често срещаната такса, която мениджърът на имота ще начисли. Не изключвайте непременно услугите му, заради впечатлението, че налага по-висока такса. Понякога брокерите, които начисляват по-ниска първоначална такса, могат да искат по-късно непредвидено заплащане за "допълнителни задължения", като запълване на свободни места, плащане на сметки, въпроси по поддръжка и задействане на процедури за изгонване. Именно затова трябва да прочетете споразумението много внимателно, за да установите какви услуги всъщност са включени в таксата за управление и какви услуги се считат за допълнителни и изискват добавки към заплащането.
За услуги, които се считат за допълнителни, споразумението трябва ясно да уточни как ще бъдете таксувани за тези задължения. Това под формата на една фиксирана такса ли ще бъде, като процентна такса или таксата ще бъде определена за всеки отделен случай непосредствено преди извършването на услугата?
Изключени услуги: Те ще варират за всяка отделна фирма. Уверете се, че управителят не изключва нищо, което считате за абсолютна необходимост, като намирането на наематели, събирането на наемите или реагирането в извънредни ситуации.
Продължителност на договора
Има вероятност да поискате да се опитате да избегнете подписването на дългосрочно споразумение, докато не получите доказани резултати и доверие от фирмата, с която работите. За съжаление, повечето компании няма да подпишат договор за по-малко от година. Дори, ако сте извършили проучването си преди да наемете мениджър, понякога нещата не работят както е планирано. Когато осъзнаете, че управителят, който сте наели, не е подходящият за вашата собственост, трябва да приключите взаимоотношенията си възможно най-бързо и безпроблемно. В този случай прегледайте внимателно клаузата за прекратяване, за да сте сигурни, че сте в състояние да прекратите договора, ако не сте доволни от услугата.
Отговорности на собственика на имота
Вашите отговорности като наемодател са също нещо важно, което трябва да разберете. Този раздел от договора ще определи какво сте задължени да направите и какво не, след като подпишете споразумението.
Ограничения върху собственика на имота могат да бъдат както намиране на наематели, така и влизане в отдаваната квартира, например. Възможно е и да има други, които да бъдат изрично добавени.
Отговорност
Това е частта от договора, която ограничава отговорността на мениджъра на недвижимите имоти. По принцип тази клауза ще го защитава, освен в случаите, в които е подходил небрежно. Той, обаче не носи отговорност за небрежност от страна на трети лица, които наема.
Клауза за прекратяване на договорните отношения
Уверете се, че споразумението има ясна клауза за прекратяване или отмяна. То трябва да посочва защо и кога управителят има право да прекрати договора, а също и кога вие като наемодател от своя страна имате право да прекратите договора.
Вие обикновено трябва да дадете между 30 и 90 дни предизвестие за прекратяване на договора. Уверете се, че споразумението също така посочва, че фирмата за управление на недвижимите имоти трябва да ви уведоми най-малко 30 дни по-рано, ако реши да прекрати договора.
Има вероятност да се наложи да платите такса за прекратяване на договора по-рано.
Проучете възможността да подпишете договор, който не изисква причина да се прекрати споразумението, а също така и да има наличие на клауза, която да ви позволява да прекратите договора без наказание, ако фирмата не намери наемател в рамките на определен период от време.
Автор: Габриела Тодорова
Редактор: Виктория Радева
